Droit public immobilier

Le droit de l’urbanisme correspond tout d’abord aux règles relatives à l’utilisation du sol, notamment au niveau local (POS, PLU, carte communale, plan de prévention des risques…), au droit de préemption et aux réserves foncières des personnes publiques, aux opérations d’aménagement (ZAC, rond-point, autoroute, ligne ferroviaire, ouvrage d’art…). 

Toutes les autorisations de construire, de démolir et d’aménager des lotissements, par exemple, relèvent également du droit de l’urbanisme.

• Élaboration, suivi des procédures et contentieux des documents d’urbanisme et le suivi des procédures (PLU, POS, SCOT, ZAC et opérations d’aménagement complexes…) 
• Suivi des enquêtes publiques, observations au commissaire enquêteur
• Urbanisme en zone agricole
• Contentieux des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, lotissements, certificats d’urbanisme…)
• Droit de préemption urbain, ZAD et délaissement (conseil et procédure)

Cette branche du droit public est particulièrement complexe et, surtout, en évolution permanente. En effet, les réformes ne cessent d’être engagées au fil des gouvernements successifs, ce qui rend d’autant plus indispensable l’assistance d’un avocat compétent en droit public.

• Le cabinet intervient pour sécuriser les autorisations d’exploitation commerciale.

Si le projet de création ou d’extension d’un commerce nécessite un permis de construire, le permis de construire est délivré après avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial. 

Si le projet ne nécessite pas de permis de construire, il convient de saisir directement la CDAC, compétente pour délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale.

La Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) est l'instance de recours des décisions et avis des commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC). Sa saisine constitue un recours administratif préalable obligatoire à toute procédure contentieuse.

En dernier recours, le Conseil d’Etat est compétent pour contester les décisions rendues par la CNAC.

Exemples de projets soumis à une autorisation d’exploitation commerciale

• La création d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² (construction nouvelle ou transformation d'un immeuble existant)
• L'extension de la surface de vente d'un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le seuil des 1 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet
• Tout changement de secteur d'activité d'un commerce d'une surface de vente supérieure à 2 000 m² - ou 1 000 m² lorsque l'activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire 
• La création d'un ensemble commercial dont la surface de vente totale est supérieure à 1 000 m²
• L'extension de la surface de vente d'un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 1 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet 
• La réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant trois ans
• La création ou l’extension d’un « drive »

• Maître ROUSSEAU assiste également ses clients en matière de droit de préemption commerciale des communes.

Toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Ce droit de préemption commercial permet à la commune ou à l’EPCI de procéder à l’achat en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.

• Maître ROUSSEAU a également développé une expertise en matière de règlementation de la publicité extérieure.

Le cabinet assiste les entreprises et commerçants souhaitant installer des dispositifs publicitaires extérieurs, des enseignes ou des pré-enseignes.

Maître ROUSSEAU les conseille sur les démarches à effectuer auprès de l’administration (déclaration préalable le cas échéant) et les assistent pour toutes question relatives à la règlementation (règlement local de publicité) et à aux taxes liées à la publicité extérieure.

La fiscalité de l’aménagement a été réformée en 2012. Elle s’applique aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclarations préalables...) et permet d’assurer le financement des équipements publics (voiries, réseaux, infrastructures et superstructures...).

Les taxes d’urbanisme permettant de financer des dépenses d’urbanisation en général : 

• La taxe d’aménagement (TA) : elle porte les objectifs de simplification et de rendement en permettant le financement des équipements publics nécessités par l’urbanisation (part communale ou intercommunale). La part départementale sert quant à elle à financer la protection et la gestion des espaces naturels sensibles et les dépenses du conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE).
• La redevance d’archéologie préventive (due si les travaux entrepris affectent le sous-sol)
• Le versement pour sous-densité (VSD) : il porte l’objectif de lutte contre l’étalement urbain et incite à une utilisation économe de l’espace (réservé aux zones U et AU des PLU ou des POS)

Les participations d’urbanisme sont quant à elles destinées plus spécifiquement au financement des équipements publics des collectivités territoriales sur des secteurs considérés : 

• La participation pour voirie et réseaux (PVR) uniquement pour celle instaurée avant le 1er mars 2012 et toujours en cours de validité
• La participation pour le financement des équipements publics exceptionnels (PEPE) qui ne concerne que les installations à caractère agricole, commercial, industriel ou artisanal nécessitant des équipements publics spécifiques
• La participation pour le financement des équipements publics en ZAC
• La redevance d’archéologie préventive (RAP) pour des travaux affectant le sous-sol.
• Le financement des équipements propres prévus à l’article L 332-15 du code de l’urbanisme.
• Le programme urbain partenarial (PUP) qui repose sur une initiative privée pour réaliser une opération privée qui peut cependant avoir un enjeu et un intérêt communal. Il ne peut s’appliquer que dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU ou NA) des PLU ou POS

Le cabinet intervient dans le cadre des opérations de construction relevant du droit public :

• Mise en place de grands projets d’infrastructures publiques (infrastructures ferroviaires et routières, ponts, aéroports, équipements sportifs, etc).
• Conseil et assistance en marge de travaux publics (aménagement de la voirie, restauration de bâtiments affectés à un service public…)
• Indemnisation des dommages de travaux publics (responsabilité de la personne publique en cas de dommages matériels ou corporels)
• Passation et exécution de marchés publics de travaux 
• Passation et exécution de concessions d’aménagement 

• Suivi d’enquête d’utilité publique et parcellaire, communication du dossier, notes au commissaire enquêteur
• Engagement de recours gracieux ou contentieux à l’encontre de la déclaration d’utilité publique, de l’arrêté de cessibilité (référé suspension, recours pour excès de pouvoir).
• Assistance et conseil dans le cadre de la phase administrative de l’expropriation.

Maître ROUSSEAU a noué des partenariats solides avec des confrères compétents pour assister ses clients au stade judiciaire de l’expropriation (assistance à la négociation ; saisine du juge de l’expropriation et fixation des demandes d’indemnités ; contentieux d’exécution de la décision du juge de l’expropriation, etc.).

Le cabinet intervient à l’occasion des procédures de péril, qui s'appliquent lorsqu’est en cause la solidité du bâti, ainsi que dans le cadre des procédures d’insalubrité, relatives quant à elles aux désordres portant sur l’état d’un immeuble rendu impropre à l’habitation.

• Dès lors qu’un immeuble ou un logement (appartement ou maison) présente un danger pour le public au vu de sa solidité, le maire peut engager une procédure de péril à l'encontre du syndic de copropriété ou du propriétaire du logement. 

- Une procédure de péril ordinaire est engagée lorsque l'immeuble (ou ses parties communes) présente un danger non immédiat.
- Une procédure de péril imminent est engagée lorsque l'immeuble (ou ses parties communes) présente un danger grave et actuel.

• Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité. Selon l'urgence, certaines mesures peuvent être prises (évacuation, démolition ...). 

- Le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable lorsque des mesures peuvent être prises pour remédier à l'insalubrité de l'immeuble.
- Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable lorsqu'il n'existe plus aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité ou lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.

Maître ROUSSEAU conseille ses clients lorsque, victimes de squatters ou titulaire d’une décision juridictionnelle ordonnant l’expulsion de locataires, les occupants irréguliers de leur propriété se maintiennent dans les lieux.

Le cabinet les assiste dans leurs démarches pour solliciter le concours de la force publique et, en cas de refus du préfet, leur propose son aide pour contester cette décision (recours gracieux ; recours contentieux devant le tribunal administratif) et/ou obtenir une indemnité de la part de l’Etat en réparation du préjudice subi.

En cas d’urgence, dès lors que le refus de prêter le concours de la force publique implique que l’administration commet une atteinte grave et manifestement illégale aux droits du propriétaire, maître ROUSSEAU propose à ses clients de saisir le juge du référé-liberté. Celui-ci doit se prononcer sous 48 heures à compter de sa saisine et, en cas d’appel, le Conseil d’Etat doit se prononcer dans le même délai.

Dans l’hypothèse où un particulier a effectué une demande de logement social mais qu'aucun logement adapté à sa situation ne lui a été proposé, un recours est possible. 

Le cabinet assiste ses clients à chaque phase de la procédure de droit au logement opposable (DALO) :

• Saisine de la commission de médiation. 
• Recours devant le tribunal administratif au titre du droit au logement opposable 

Le Cabinet propose son expertise en droit de la domanialité publique aux personnes publiques (gestion et l’optimisation de leurs biens immobiliers). 

Maître ROUSSEAU conseille également les particuliers, les entreprises et les associations qui souhaitent occuper une partie du domaine public (installation de terrasses de cafés ou de restaurants, organisation de foires, marchés et vide-greniers, aménagements sur la plage, etc.).

• Le cabinet propose ainsi son assistance au stade des montages contractuels relatifs à l’occupation du domaine public (convention d’occupation du domaine public, AOT, BEA, permission de voirie, concessions de plage…) ainsi que dans la mise en œuvre des procédures de mise en concurrence quand elles sont nécessaires.
• Maître ROUSSEAU intervient aussi en matière de protection du domaine public (contraventions de grande voirie, servitudes administratives, etc.).
• Plus généralement, elle conseille et assiste ses clients dans tous les aspects juridiques de la gestion des propriétés des personnes publiques (affectation, désaffectation et déclassement du domaine public, cession et échange de biens relevant des domaines privé et public, etc.).
• Enfin, maître ROUSSEAU représente ses clients en cas de litiges portés devant les juridictions administratives.